Лишиться недвижимости и даже не подозревать об этом – это, пожалуй, один из самых страшных кошмаров в жизни. Ситуации, когда квадратные метры продают в обход других собственников, нередки

11/02/2019

Ложное дарение

Одна из самых распространенных схем незаконной продажи недвижимости – отчуждение доли в квартире третьему лицу через договор дарения. В этом случае формально стороны оформляют сделку по дарению доли в квартире, но фактически дарителю передаются деньги, поясняет адвокат АК "Бородин и Партнеры" Олеся Спиричева.
 
"В моей практике был яркий пример такой ситуации. Молодой человек, являющийся собственником одной четвертой доли квартиры, в которой проживал с матерью, отцом и сестрой, решил продать свою долю втайне от других сособственников, поскольку остро нуждался в деньгах, а родственникам об этом рассказывать не хотел. Он обратился в фирму, которая занималась скупкой долей по сильно заниженной стоимости, где ему, естественно, предложили оформить сделку путем заключения договора дарения", – вспоминает адвокат МКА "Центрюрсервис" Илья Прокофьев.
 
Сделка прошла, права были зарегистрированы, и родители молодого человека узнали об этом только спустя год, увидев в выписке из Росреестра нового неизвестного собственника вместо своего сына, продолжает юрист. После долгих судебных тяжб удалось признать заключенный договор дарения притворной сделкой, прикрывающей договор купли-продажи, установить нарушения законодательства и перевести права и обязанности покупателя по договору на одного из родителей.
В данном деле удалось добиться отмены сделки только благодаря тому, что деньги молодой человек за продажу получил путем перечисления на карту, а в судебном заседании он в итоге признал, что хотел скрыть от своей семьи финансовые трудности.
"Это можно считать своего рода везением, поскольку в большинстве случаев расчеты происходят наличными средствами, а обе стороны сделки настаивают на своих истинных намерениях, прописанных в договоре", – говорит Прокофьев.
 
По закону при продаже доли в квартире постороннему лицу продавец обязан известить иных сособственников об условиях сделки, в том числе о цене, по которой будет осуществляться продажа, говорит Спиричева. Если сособственников больше двадцати, то их извещение может осуществляться путем размещения сообщения на официальном сайте Росреестра.
 

Продажа в счет долга

Случается, что владельцы долей дарят их в счет уплаты долга или, как отмечает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая, могут также заключить договор займа, залогом для которого становится доля квартиры. В последнем случае оказывается, что собственник не платит кредит, и доля в квартире переходит новому владельцу.
Пример из судебной практики приводит Спиричева: собственница доли квартире в Ленинградской области подарила долю знакомому по договору дарения, заключенному в счет погашения долга в 400 тысяч рублей. По этому делу была доказана притворность дарения на основании полученных объяснений дарителя и одаряемого. Выяснилось, что одаряемый неоднократно давал денежные средства в долг дарителю, который в счет долга заключил договор дарения своей доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
 

Брачная доля

Продать квартиру целиком втайне от сособственника, разумеется, сложнее, чем тайно продать долю в квартире. Однако подобная ситуация теоретически возможна при продаже общего имущества супругов в случае, если в ЕГРН в качестве собственника зарегистрирован кто-то один из них, обращает внимание Спиричева.
При регистрации перехода право собственности на покупателя потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку, без этого согласия регистрация не будет осуществлена.
Однако адвокат Тимур Баязитов уверяет, что в целом супруг не может подарить недвижимость, приобретенную во время брака по возмездным сделкам третьим лицам без нотариально заверенного согласия второго супруга.
 
"В противном случае, второй супруг, узнав, что совместно нажитое имущество по возмездным сделкам было подарено третьему лицу без его согласия, может обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора дарения недвижимого имущества недействительным. В данном случае суд, скорее всего, удовлетворит такие исковые требования второго супруга", – рассуждает Баязитов.
Впрочем, супруг, который хочет подарить недвижимое имущество третьему лицу, может выделить долю из совместного недвижимого имущества супругов (заключив брачный договор, либо в судебном порядке), добавляет эксперт. После чего он распоряжается указанной долей по своему усмотрению.

Изменить с родней

Нередки случаи, когда приобретаемое в период брака имущество один из супругов оформляет не на свое имя, а на родителей, братьев, сестер и так далее, обращает внимание Прокофьев.
Бывает и так, что имущество, хотя и оформляется на одно из супругов, но с целью избежать признания данной собственности совместно нажитой им оформляются договоры займа от своих родственников, тем самым показывая, что денежные средства из семейного бюджета израсходованы не были.
 
К сожалению, в большинстве случаев доказательной базы для супруга, оспаривающего сделку, часто бывает недостаточно, поскольку в период брака взаимоотношения основываются на доверии, а чеки и квитанции попросту не хранятся, посетовал юрист. В свою очередь супруг, желающий исключить имущество из категории совместно нажитого, тщательно готовится к данному процессу и подготавливает все необходимые документы.
Поделиться