Как делить недвижимость при разводе: ключевые моменты и нюансы

24/08/2017

Поскольку практика брачных договоров пока не прижилась в России, развод остается делом не только печальным, но и хлопотным. Причем самые жаркие споры возникают при разделе недвижимого имущества. Юристы рассказали сайту «РИА Недвижимость» про основные принципы, которыми руководствуются суды при разводах, а также о том, какие доказательства они учтут.
Правда ли, что при разводе нужно делить не всю недвижимость?
Да. Все зависит от того, как и когда она стала собственностью одного из супругов. Во-первых, не нужно делить ту недвижимость, которая была у каждого из супругов на момент вступления в брак, то есть купленную или приобретенную как-то иначе до брака.
Во-вторых, не подлежит разделу недвижимое и другое ценное имущество, которое получено в браке, но по безвозмездным сделкам, например, по договору дарения или в наследство.
В-третьих, недвижимость, приобретенная на личные средства одного из супругов. Личными считаются только средства, полученные до брака или вырученные от продажи имущества, которое было у него до брака либо полученные уже в браке, но в дар. Для того чтобы доказать, что недвижимость была приобретена в период брака именно на личные средства, купившему недвижимость супругу необходимо сохранить доказательства получения денежных средств в дар в период брака, либо получения денежных средств до брака: договор дарения, расписки в получении в дар денежных средств, выписки из банковского счета, что деньги были зачислены на счет до вступления в брак.
Но при этом, согласно статье 37 Семейного кодекса, имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и др.) Такое имущество уже подлежит разделу.
Кроме того, не нужно делить муниципальную или служебную недвижимость, так как она предоставлена исключительно в пользование на время исполнения одним из супругов служебных обязанностей.
А если недвижимость оплачена не супругами, а третьими лицами, например, родителями одного из них?
При разделе недвижимости, приобретенной в дар родителями, необходимо будет доказать, как то, что она приобреталась на их средства, так и то, что они были подарены одному из супругов, а не обоим. В этом случае лучше всего использовать договор дарения на денежные средства, чтобы потом в суде можно было подтвердить, что фактически квартира является подарком одному из супругов.
В договоре можно указать, для чего именно предоставляются в дар денежные средства (так называемый целевой договор дарения), а также необходимо в подтверждение исполнения договора составить в письменной форме расписку в получении денежных средств по такому договору дарения. Впоследствии для того, чтобы в суде доказать, что денежные средства по целевому договору дарения использовались именно для приобретения недвижимости, потребуются дополнительные доказательства, в том числе выписки с банковских счетов и прочее.
Причитается ли одному из супругов часть недвижимости, которая куплена в браке, но оформлена только на одного из них?
Да, за исключением случаев, когда недвижимость или деньги на нее были подарены одному из супругов либо приобретена на его личные средства (см. предыдущую карточку).
В остальных случаях суд с большой долей вероятности признает такую недвижимость совместной собственностью.
Однако если приобретенная в период брака недвижимость была куплена частично за счет личных средств одного из супругов, то она подлежит разделу с учетом размера внесенных одним из супругов денежных средств. При этом заинтересованный супруг должен доказать, что проданная в период брака недвижимость была приобретена этим супругом до брака на личные средства, и что уже в период брака полученные от его продажи средства частично или полностью пошли на покупку новой недвижимости. В таком случае, если удастся собрать подтверждающие это доказательства, то суд будет иметь основания для признания большей доли или всего объекта недвижимости за супругом при разделе этой недвижимости.

Что происходит при разводе с недвижимостью, купленной в кредит, и с платежами по нему?
Как квартира, так и долг будут считаться совместными и соответственно делиться поровну, но на практике возможны два варианта:
— квартира переходит в собственность одного из супругов вместе с обязательствами по выплате оставшейся части ипотеки. При этом суд взыскивает с одного супруга в пользу другого компенсацию в размере половины выплаченной стоимости ипотеки.
— квартира делится между супругами на доли (чаще всего на равные, но могут увеличить долю того супруга, который будет непосредственно проживать с несовершеннолетними детьми), а ипотеку за свою долю каждый из супругов выплачивает самостоятельно. Компенсация никому из супругов не присуждается.
— если кредит уже выплачен полностью, то один из супругов оставляет недвижимость в своей единоличной собственности и выплачивает второму супругу половину стоимости квартиры (т. е. ту сумму, которую второй супруг выплатил в счет кредита) (статья 39 Семейного кодекса), либо недвижимость оформляется в равных долях за бывшими супругами;
— обязательство по выплате кредита разделяется поровну между супругами, они продолжают выплачивать свою долю в кредите и после расторжения брака. Соответственно, каждый из супругов получает в собственность свою долю в квартире;
— обязательство по выплате кредита банку исполняется супругами досрочно, после этого недвижимость продается, и денежные средства делятся между супругами (бывшими супругами). Судебная практика при этом является достаточно противоречивой, какое именно решение о разделе недвижимости примет суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела, спрогнозировать трудно.
Кому достанется недвижимость, если она оформлена на ребенка и придется ли ее делить?
Недвижимость, оформленная на ребенка, достанется ребенку. Она не подлежит разделу между родителями в случае их развода. До момента совершеннолетия ребенка-собственника квартиры расходы на ее содержание несут родители ребенка, однако распоряжаться недвижимостью (продавать ее, дарить, завещать и др.) они не вправе.
Родители, однако, могут распорядиться недвижимостью только в том случае, если на такую сделку дадут согласие органы опеки и попечительства, при этом сделка не должна ущемлять права и интересы ребенка (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Полное право распоряжения недвижимостью ребенок обретает с момента совершеннолетия. В возрасте от 14 до 18 лет несовершеннолетние вправе совершать сделки самостоятельно, но с письменного разрешения родителей или опекунов.
А если недвижимость приобретена в браке и оформлена на третьих лиц, например, на родителей одного из супругов?
Чтобы имущество, находящееся у третьих лиц, было разделено между супругами, необходимо доказать, что право собственности на такие объекты было приобретено именно в период брака.
На практике крайне затруднительно представить доказательства, что объекты, собственниками которых указаны третьи лица, в действительности были приобретены на денежные средства, полученные супругами в период брака.
При таком раскладе вступает в силу ч. 2 ст. 576 ГК РФ, согласно которой дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности. Однако стоит учитывать, что на практике сделать это очень сложно, и многое будет зависеть от тех доказательств, которые вы сможете предоставить (сложнее всего будет доказать то, что оплачивал покупку недвижимости супруг, а не третье лицо).
По этой причине, имущество, включая недвижимость, собственником которой указано третье лицо обычно не подлежит разделу между супругами.
А если у нас не квартира, а дом с участком?
При разделе жилого дома и земельного участка при разводе в судебном порядке нужно иметь в виду, что если земельный участок приобретен супругом до вступления в брак или получен в дар либо в порядке наследования, то такое имущество является его собственностью и разделу не подлежит. При этом дом, построенный во время брака на таком участке, является совместной собственностью супругов.
Если жилой дом еще не достроен, суд может разделить этот объект незавершенного строительства между супругами при наличии возможности, определить отдельные подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца (Определение Верховного Суда РФ от 23.04.2001 N 57-В01-2). В ходе судебного разбирательства суд может назначить экспертизу, при которой устанавливается возможность выдела в натуре доли в жилом доме и раздела земельного участка (ст. 79 ГПК РФ). На основании заключения эксперта суд определит доли супругов в имуществе. Если выдел доли в натуре невозможен, то суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов.
Однако если строительство дома началось до заключения брака и велось только за счет одного из супругов, то суд может признать весь дом его собственностью, если же вторым супругом также вносились неотделимые улучшения — то совместным. Супруг, за счет «добрачных» средств которого началось строительство дома, вправе претендовать на большую часть в праве собственности на такое имущество, которая должна быть определена пропорционально его вложениям. При этом соответствующие траты, произведенные на строительство дома до брака должны быть документально подтверждены (например, договорами подряда, проектирования, сметами, платежными поручениями, чеками-квитанциями о покупке строительных материалов).
Земельный участок, вероятнее всего, не будет подлежать включению в состав общего имущества, приобретённого в период брака, поскольку право собственности на него возникло у одного из супругов до заключения барка. То обстоятельство, что право собственности на земельный участок могло быть зарегистрировано в Росреестре уже в период брака, не повлияет на правовой статус такой недвижимости — земельный участок, предоставленный гражданину до заключения брака, будет считаться его собственностью.
Однако следует помнить, что имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
Следовательно, если рыночная стоимость земельного участка, приобретенного одним из супругов до заключения брака, существенно возросла за счет общих вложений, в том числе в результате совместного строительства дома, такой земельный участок может быть разделен как общее имущество супругов.

Ссылка на источник

Поделиться