Особенности купли-продажи земель ограниченного оборота

10/01/2018

 

В 2011 г. Министерство обороны РФ издало приказ о предоставлении земельного участка категории «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» и с видом разрешенного использования – для нужд обороны в постоянное пользование своему учреждению. Вскоре после этого вышел новый приказ ведомства о высвобождении этого участка из военного имущества и выставлении его на аукцион для продажи. По результатам торгов, между министерством и Обществом был заключен договор купли-продажи, переход права собственности был зарегистрирован Росреестром. При этом в регистрационной записи были указаны сведения об отнесении участка к иной категории – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

Через полтора года после этого Департамент лесного хозяйства составил протокол осмотра проданной земли, в котором указал, что это имущество представляет собой лесной участок. В этой связи военный прокурор обратился в арбитражный суд с иском к Минобороны и Обществу о признании недействительным договора купли-продажи высвобождаемого земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, аннулировании в ЕГРП записи о государственной регистрации прав собственности компании на указанный земельный участок. Прокурор ссылался на то, что спорный участок не мог быть выставлен на продажу, поскольку является ограниченным в обороте.

Первоначально суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований, но суд округа отменил эти судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При повторном рассмотрении арбитражный суд поддержал довод истца, указав, что в соответствии с положениями Лесного, Земельного и Гражданского кодексов РФ и Закона об обороне спорный участок ограничен в обороте и не мог быть передан в частную собственность. Суд принял во внимание то, к какой категории земель отнесен спорный участок, и то, что он имеет вид разрешенного использования «для нужд обороны», при этом возможность передачи в собственность граждан или юридических лиц земельного участка из категории земель обороны без перевода этого участка по решению Правительства РФ в другую категорию и без изменения вида его разрешенного использования не предусмотрена законом. Доказательств изменения в установленном порядке категории спорного земельного участка представлено не было.

Суд признал договор купли-продажи недействительным и обязал Общество возвратить участок Минобороны, а также взыскал с последнего сумму, уплаченную за участок, в пользу Общества. При этом суд отказал в удовлетворении требования об обязании аннулировать в ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности Общества на спорный земельный участок.

Апелляционный суд принял решение о рассмотрении дела по правилам рассмотрения в первой инстанции и привлек к участию в нем в качестве истца учреждение Министерства обороны. По итогу рассмотрения, суд отменил решение первой инстанции и, прекращая производство по делу, утвердил мировое соглашение, заключенное между учреждением Минобороны, Обществом и самим министерством. Согласно мировому соглашению, стороны исходят из недействительности спорного договора купли-продажи и одновременно признают право собственности Общества на земельный участок.

Однако суд округа пришел к выводу о необоснованном привлечении учреждения Минобороны к участию в деле, а также с учетом установленных судом первой инстанции обстоятельств, свидетельствующих о том, что спорный участок ограничен в обороте и его категория не изменена, не усмотрел оснований для утверждения мирового соглашения.

Общество направило жалобу в Верховный суд РФ, указав в ней на неправомерность вывода об отсутствии оснований для привлечения к участию в деле учреждения, а также на то, что свидетельством о государственной регистрации права участок отнесен к категории «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

Изучив материалы дела, ВС РФ вынес Определение (№ 305-КГ15-2118), которым отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Судебная коллегия по экономическим спорам указала на неправомерность утверждения суда округа об отсутствии нарушения прав и законных интересов учреждения Минобороны, так как на момент совершения оспариваемой сделки право на спорный земельный участок было зарегистрировано именно за ним. Кроме того, отменив постановление апелляционного суда и оставив в силе решение суда первой инстанции, суд округа фактически лишил учреждение статуса истца, а также исключил его участие в деле и в качестве третьего лица. Кроме того, Судебная коллегия отметила и то, что судами не была дана правовая оценка доводам Общества об изменении категории земель, к которой относится спорный участок.

Эксперты поддержали определение ВС РФ, отметив, что в такого рода спорах ключевыми являются вопрос о правовом режиме спорного земельного участка и момент его перевода из одной категории земель в другую.

Адвокат Адвокатской конторы "Бородин и Партнеры" Лилия Щербакова считает, что судами допущено существенное нарушение норм процессуального права, являющееся основанием для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение. «Представляется, что в случае если право постоянного пользования на момент совершения сделки было зарегистрировано за учреждением, подведомственным Минобороны России, и именно им осуществлялась фактическая передача спорного объекта, права и законные интересы данного учреждения, безусловно, затрагиваются настоящим судебным актом, так как земельный участок выбыл из владения учреждения», – отметила эксперт.

Также адвокат согласилась с выводом Верховного Суда о необходимости проведения надлежащей правовой оценки довода об отнесении спорного земельного участка к иной категории – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». «Указанное обстоятельство, в совокупности с другими обстоятельствами рассматриваемого спора, оказывает влияние на выводы суда в отношении оборотоспособности объекта», – пояснила эксперт

 

 

Читать полный текст

Поделиться