ВС пояснил нюансы оспаривания сделки по передаче должником недостроенного дома другой фирме
Верховный Суд в Определении № 308-ЭС19-12575 (2) по делу № А32-33769/2016 разъяснил нюансы оспаривания конкурсным управляющим застройщика-банкрота сделки по передаче недостроенного дома другой компании.
В феврале 2016 г. ООО «Строительная компания “Иван Калита”» передало ООО «Вивальди» права и обязанности застройщика многосекционного жилого дома с пристроенным офисным зданием. По условиям соглашения «Вивальди» приняло пассивы на сумму свыше 178 млн руб. по обязанности передать дольщикам квартиры, частично оплаченные ими на сумму более 109 млн руб., а также активы на сумму 114 млн руб. в виде стоимости выполненных на объекте строительных работ. После сдачи дома в эксплуатацию строительная компания «Иван Калита» должна была получить 915,9 кв. м нежилых помещений стоимостью 36,6 млн руб., за ней также осталось требование к дебиторам в размере 34 млн руб.
В дальнейшем строительная компания «Иван Калита» подверглась процедуре банкротства, ее конкурсный управляющий оспорил в суде соглашение о передаче под предлогом того, что стоимость вложений должника в строительство существенно превышала переданные новому застройщику пассивы. По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость перехода прав застройщика в отношении жилого дома по состоянию на дату совершения сделки была определена в размере 199 млн руб. Суд пришел к выводу о недоказанности причинения вреда должнику и отказал в удовлетворении заявления конкурсного управляющего.
В свою очередь апелляция отменила это решение и признала спорную сделку недействительной, с общества «Вивальди» было взыскано 199 млн руб., при это было восстановлено право требования общества к должнику на сумму в 1,5 млн руб. (расходы на страхование ответственности).
Общество «Вивальди» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что при квалификации на предмет подозрительности сделки, предполагающей передачу контрагенту не завершенного строительством объекта с обязанностями передать помещения дольщикам, должны учитываться определяемые на момент заключения сделки совокупная стоимость прав на земельный участок и объект незавершенного строительства (в качестве актива), а также затраты, необходимые для исполнения обязательств перед участниками ДДУ, которые перешли к новому застройщику (в качестве пассива). Полученное сальдо оценивается судом для разрешения вопроса о равноценности сделки.
Экономколлегия, рассмотрев все детали дела, добавила, что несмотря на неполноту и неясность представленного заключения эксперта нижестоящие суды не выяснили иные существенные факторы, не оценили все доказательства в их совокупности. В итоге Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Старший партнер адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Олег Скляднев отметил, что банкротство застройщиков носит не только экономический характер – это еще и значимая социальная проблема.
В подавляющем большинстве случаев пострадавшей стороной выступают граждане, вложившие свои средства в строящиеся квартиры. Во избежание ситуации, в которой имущество и имущественные права застройщика будут “выведены”, а жилье не будет достроено, суды обращают особое внимание на такие дела и защищают интересы дольщиков как слабой стороны. При этом необходимо соблюдать и баланс интересов лиц, завершающих строительство проблемных объектов, а также иных кредиторов застройщика
